地产大佬的两件小事：楼市换挡？| 楼先生问答NO.451
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幸福里的摇号，临时更换了禹航公证处。
与此同时，央行降息了：11月5日央行开展4000亿元的一年期MLF操作，这个操作量刚好和到期量持平。更为重点是，相比10月16日的MLF操作利率下降了5个基点。
只要经济基本面没有调好，货币政策就会不停的微调，而楼市就一定会呈现出多面性。这就跟猪肉一样，有的人贵了就不吃了，有的人再贵也要买一点。
后市充满悬念，谁也不敢保证自己就是对的。大家都是迷茫的，都在等着进一步的信号和指令。
最近两个地产大佬的行为和言论，倍受关注。
一个潘石屹。SOHO中国股价异动，随后多家媒体报道，潘石屹正在考虑以80亿美元完全清空国内办公大楼，且第一笔交易已经进行到了最后阶段。而在此之前，从2012年起，出售资产累计300亿元人民币。
与之前卖非核心资产不同，这次是潘石屹最核心的“八大金刚”，让人不由想起两个原因：一，会不会是跑路；二，是不是严重看空后市。
还一个孙宏斌。11月5日孙宏斌参加论坛表示：这次楼市调控一定是长期的，不太可能会放松。让经济不依赖房地产，已经上升到政治高度的国家战略。
未来的新形势是，钱不能进房地产，房地产不能成为刺激经济的工具。所以，呼吁大家要理解这次调控，开发商对调控不要抱有幻想。
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450万、天空之城、工作在三坝地铁站附近
@坤
老师你好， 预算450万左右，孩子后年上幼儿园，三房，考虑学区和交通兼顾，上班在三坝地铁站附近，通勤不要太远。 二手房和新盘有什么推荐吗？谢谢。
楼先生：选新房可以，选二手房也可以。从通勤考虑，可以先关注申花一带的二手小区，450万买一套89方，比如绿城慧园、东方福邸，总价还打不住，但有机会买套年纪大一点、普通一点的二手小区，比如橡树园、万家花城这些。当然，对申花的学区不能要求过高。如果非好学区不可，可以关注学院府、汀澜府，华师大附小。
附近还能考虑学区的房子，还是要看西湖区，要么在蒋村，要么在留下，不管河滨之城、西庐，还是和家园、玉泉，单价都还没有很便宜，可以关注看看，是否有买入的机会。相对来说，和家园、玉泉一带的单价会实惠一些，挑选的余地多一些。
再或者就考虑新房，一个选择就是天空之城，全城瞩目的TOD楼盘，你可以把它想象成城西版的杨柳郡，现场示范区对外开放了，开盘时间还没定，大概率今年还是要上市的，小区内部就有2所幼儿园和1所小学，小学具体还没定，但地铁集团和万科还是比较重视教育的。另一个方向就是融创运河湾的两个项目，或者和宁文华府，学区没太大担心，就是地铁有点远了。
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200万内、富阳银湖/云湖城、大江东/融创城
@sober
200万以内，刚需无房，一个想自己先买房上车的女性。看过富阳银湖和大江东，融创城和云湖城，应该怎么参加摇号？希望5年内发展规划更好，买了大江东去其它城区上班会不会不方便？
楼先生：不管是富阳银湖板块，还是大江东，去其它区域上班都不是很方便。相对来说，在滨江上班，买在银湖也不是不能接受。从银湖几个楼盘的成交来看，是滨江刚需外溢的一个主要方向之一。云湖城的建筑体量很大，难买程度不高，如果自住用得上，可以考虑，但要是纯投资，它不是第一梯队的选择。
至于大江东，它的城市占位比银湖更高，从萧山划出去的那一刻起，大江东就是杭州的大江东了。如此兴师动众成立钱塘新区，从长远看大江东和杭州的关系，眼光应该要更高屋建瓴一些。如果是投资，5年甚至10年的周期，可以考虑大江东。
但买大江东的房子，尽量守住一条原则：买核心地段，大江东的范围很大，但核心地段就那么一小块。融创城的地理位置符合这条原则，加上融创的品牌，TOD上盖，超大的建筑体量和丰富的建筑形态，所以才受青睐，会比较难买。
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换房/不观望、老破小学区房、随时可变现
@吴海
老师你好，我家在松木场有一套60方老破小学区房，另外佳兆业西溪璞园有一套124方，目前在出租，想换一套100方左右的房子，目前儿子在北山街那边上幼儿园，应该怎么弄比较好？是观望等等还是马上换房？
楼先生：现在二手房不算特别好卖，整个行情与上半年相比，流量明显下滑，客户观望居多。但要是决定了换房，不管是投资也好，自住也好，都不用特别观望，至少目前只要有一个诚心想卖的价格，还是会有买家上门看房的。相反再过一阵子，二手房会更难出手。
具体操作上，趁现在可能还有机会卖个不错的价钱，处理掉西溪璞园，这样的房子，接下来不大会有很可观的涨幅，一是政策、行情等缘故，二是周边新房交付后，整体供应很大。而老破小学区房有留在手中的价值，不仅灵活，随时可以变现，而且你们自己今后还要使用。
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400万、融创锦宁里、越秀前滩名邸/现房
@湖心亭
楼先生，我有良渚文化村的89方小套想卖掉，因为通勤不方便，想置换到离市区近一点的区域，400万左右预算，上班分别在金城路和复兴一带，父母住建国路。请问现在的时机置换好不好？是否有推荐的楼盘？
楼先生：目前而言，想换，还是能换的。尽管现在二手房挂牌量10万套，没有高涨的形势，客户观望情绪比较多，但也不算完全出不了手。就看你想卖多少价钱，如果心理预期不是很高，这种总价可控的89方小三房，受众面还是比较广的。
400万的预算，在萧山城区里边，暂时没太多的房子，不过接下来可以留意融创的锦宁里，只有两幢高层，楼盘比较小。这个房子一定会受到限价，比较实惠。萧山其它方向，还有萧山市北，整个市北的最高售价37500元/㎡，目前在售的只有闻博花城，到明年还有保利、滨江和绿城等楼盘，比如桂语听澜最小户型103方。
或者换一个方向到江北岸考虑看看，一个是艮北，越秀的前滩名邸，现房销售，还有彭埠的东莱府89方，垫垫脚能够得上；另一个是之江，与复兴一带衔接更紧密，比如珊瑚世纪的高层，快上市了。
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400万、工作在城东、丁桥/桃源/九堡
@朱朱
目前在城东金泊林公寓居住，夫妻上班的地方在城东一带，先想置换一套学区稍微好一点的房子，要求三房，总价在400万以内，有推荐吗？
楼先生：本来400万在城东，可以选到天城府、金色时光这样的核心位置，3万多的单价以后再也不会有了。接下来城东新城4万6，艮北和笕桥都是4万，加上户型都是100方以上，总价就有点为难了。
一个选择还是留在九堡一带，关注北辰、新希望的两个新楼盘，但上市还没那么快，需要等。只不过没有提升居住地段，但房子本身应该会更先进。另一个选择是往艮北或笕桥，但你的预算只能考虑置换一套89方的二手房，比如曙光之城、金色黎明、万科中央公园。
除此之外，只有跳出城东，扩大选择范围。比如往靠向城北的桃源、丁桥板块，与城东联系还是很紧密的，通勤也能兼顾。接下来，新房选择不少，有华侨城、电建、天阳以及联发等多个楼盘，挑选余地很宽裕。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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